Les défis à relever pour appliquer le plafonnement des loyers

Les logements en France sont encadrés par de nombreuses règles de conduite. L’une de ces règles est relative à la fixation des plafonds de loyer par les bailleurs et/ou propriétaires de logement. Encore appelé loi du plafonnement, cette règle s’insère dans une logique de référence des frais de location, selon chaque type de logement. Cependant, depuis son adoption, la règle du plafonnement des loyers fut confrontée à plusieurs controverses dans son application. Ceci engendre, dès lors, de nombreux défis à relever. Plus de détails à travers ce mini guide.

Faire mieux connaître la règle du plafonnement des loyers aux locataires

Pour appliquer ou faire appliquer une règle, il faut naturellement se renseigner sur cette dernière. Ceci part du principe selon lequel, toute application de règle commence par la connaissance. Ainsi, le premier défi à relever pour appliquer le plafonnement des loyers est de mieux faire connaître les termes de la loi aux concernés.

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Le plafonnement des loyers, en effet, est une réglementation adoptée sur les locations en zone tendue. Ces locations situées en agglomérations sont connues pour être très recherchées, ce qui incite parfois les bailleurs à une exagération dans la fixation des loyers. Ceci étant, le plafonnement des loyers instauré en 2015 par la loi ALUR vient réglementer les loyers par un plafond.

Annulé en 2017, le plafonnement fut réinstauré en 2019 par une nouvelle loi, le 1^er juillet 2019 (loi ELAN). Cette réinstauration s’accompagne d’un certain nombre de précisions sur les frais de loyer. Le loyer de référence supérieur est majoré à 20% et le loyer de référence inférieur est minoré à 30%. Aussi, aucun bailleur n’est autorisé à excéder ces pourcentages dans la fixation de son loyer.

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En connaissance de toute cette armature du plafonnement, plusieurs procédés peuvent être utilisés pour la faire connaître aux locataires. L’objectif sera donc d’exposer toutes les possibilités aux personnes locataires, désireuses de louer en zone tendue. Ces dernières pourront mesurer tous les enjeux du plafonnement afin de demander une location.

Mettre plus d’emphase sur les sanctions appliquées au non-respect du plafonnement

En toute règle, il arrive quelques fois que certains individus trouvent des alternatives pour y déroger. Dans le souci, alors, de prévoir les actions de ces bailleurs indélicats, la loi ELAN a prévu des sanctions pour lutter contre les violations du plafonnement. Il s’agit d’une méthode ultime pour relever le défi d’application du plafonnement des loyers.

De façon concrète, cette méthode ultime concerne des sanctions. Les sanctions sont prévues pour obliger les bailleurs ou propriétaire à respecter les loyers de référence établis dans leur zone. Pour commencer, un non-respect du plafonnement par un propriétaire ou bailleur physique est passible d’une amende d’environ 5.000 euros. Par la suite, si le bailleur est une personne morale (entreprise de location), l’amende peut être majorée jusqu’à un montant de 15.000 euros.

Pour finir, la dernière forme de sanction applicable pour non-respect de plafonnement de loyers est un remboursement intégral des loyers perçus en surplus. Sans oublier qu’avant, le bailleur devra être placé, en situation de mise en régularisation. Ceci dit, il importe de retenir que les sanctions pour non-respect de plafonnement sont, de base, requises pour l’encadrement de loyer.

De toute évidence, l’application de la loi du plafonnement fait face à de grands défis. Et pour éviter de parvenir aux situations de représailles, il importe de faire connaître toute l’importance du plafonnement pour le bien-être social et financier des locataires.

Instaurer des mesures pour protéger les propriétaires contre les locataires malintentionnés

Le plafonnement des loyers est une mesure qui vise à protéger les locataires contre les propriétaires qui abusent de leur position pour fixer des prix exorbitants. Toutefois, la mise en œuvre de cette mesure soulève aussi des préoccupations chez certains propriétaires, notamment ceux qui ont investi dans l’immobilier locatif et dont les revenus dépendent entièrement du loyer perçu.

Afin d’éviter tout conflit entre propriétaires et locataires, il faut des mesures pour protéger les premiers contre d’éventuels occupants malintentionnés. Dans cette optique, la loi ELAN a mis en place plusieurs dispositifs visant à garantir le paiement régulier des loyers et minimiser le risque de contentieux.

La première mesure consiste à établir un garant solide. Le bailleur peut demander au futur locataire de présenter un garant fournissant une caution suffisante en cas d’impayés ou autres manquements aux obligations contractuelles du preneur (détériorations…). Cela permet ainsi au propriétaire de se prémunir efficacement contre toute éventualité imprévue et garantit une meilleure sécurité financière.

La loi ELAN instaure aussi un délai plus court pour obtenir l’expulsion du locataire défaillant. Ce dernier devra donc être expulsable après deux mois sans paiement plutôt que trois actuellement grâce à ce texte législatif beaucoup plus protecteur pour le propriétaire que son prédécesseur ALUR.

Il faut que des protections soient mises en place pour éviter tout conflit entre locataires et propriétaires. Effectivement, le plafonnement des loyers ne doit pas être considéré comme une arme contre les bailleurs, mais plutôt comme un outil visant à garantir un accès au logement abordable aux personnes ayant des revenus modestes. La mise en œuvre de cette mesure doit se faire dans le respect des droits et intérêts de chacun.

Encourager la construction de logements abordables pour répondre à la demande croissante

Le plafonnement des loyers est une mesure qui vise à limiter les prix de location pratiqués sur le marché immobilier. Toutefois, cette mesure ne résout pas le problème de la pénurie de logements abordables dans certaines zones géographiques où la demande est forte.

Afin de répondre à cette problématique, il faut encourager davantage la construction de logements abordables pour offrir plus d’options aux personnes ayant des revenus modestes. Le gouvernement actuel a mis en place plusieurs mesures pour inciter les promoteurs immobiliers et investisseurs à s’engager dans ce sens.

La première mesure consiste en un système fiscal avantageux permettant aux investisseurs locatifs de bénéficier d’une réduction d’impôts considérable sous certaines conditions : l’investissement locatif doit être réalisé dans une zone urbaine sensible (ZUS), avec des plafonds maximaux fixés par mètre carré selon le type du bien (neuf ou ancien).

L’État propose aussi un dispositif appelé Pinel destiné aux particuliers achetant un bien neuf ou réhabilitant celui-ci et louant leur acquisition pendant 6 ans minimum, tout cela dans certains secteurs éligibles. Dans pareil cas, ils auront droit à une déduction fiscale proportionnelle au montant total investi.

Ces avantages fiscaux doivent être complétés par deux autres mesures essentielles si on souhaite atteindre notre objectif : construire suffisamment de logements pour faire baisser significativement les prix au niveau national. Il faut ainsi que l’administration simplifie et accélère le processus de permis de construire, qui peut actuellement prendre plusieurs mois voire des années avant d’être délivré. Les entreprises du BTP, maîtres d’œuvre et investisseurs doivent aussi être accompagnés pour faciliter la réalisation de projets plus ambitieux.

Les pouvoirs publics peuvent mettre en place une politique foncière visant à libérer des terrains constructibles dans les zones tendues afin que des promoteurs immobiliers puissent s’y installer. Cette mesure pourrait permettre aux promoteurs immobiliers de proposer un nombre significatif de nouveaux logements sur ces terrains tout en respectant les normes environnementales.

Il est clair qu’une combinaison entre plafonnement des loyers et construction massive est nécessaire si on veut garantir un accès au logement abordable pour tous. Il ne s’agit pas seulement d’un problème économique ou social, mais aussi écologique : si nous voulons maintenir notre qualité environnementale, il faudra nécessairement concentrer la construction vers des secteurs urbanisés déjà existants plutôt que sacrifier notre patrimoine naturel.