Défiscalisation

Voici comment déduire les intérêts d’emprunts en immobilier locatif

Il est possible de déduire les intérêts d’emprunt des revenus lorsque vous réalisez un investissement immobilier locatif. Toutefois, la déduction des intérêts n’est pas toujours possible. Tout dépend en effet du régime d’imposition choisi par l’investisseur. Que vous soyez loueur en meublé ou vide, vous avez la possibilité de choisir entre un régime forfaitaire et un régime réel de déduction de charges. Comment déduire alors les intérêts d’emprunt en immobilier locatif ?

Les investisseurs soumis au régime micro-foncier

Dans le cadre du régime forfaitaire, les investisseurs ne peuvent pas déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus locatifs. En effet, un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué sur ces derniers. Celui-ci comprend l’ensemble des charges du propriétaire et correspond à une déduction forfaitaire de 30 %.

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Noter que ce régime concerne uniquement les propriétaires d’un logement vide mis en location. Néanmoins, leurs revenus fonciers doivent être inférieur à 15 000 euros charges non comprises par an. Par ailleurs, le régime micro-foncier correspond également à une déduction forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives.

Celles-ci correspondent notamment à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans le cadre de la location meublée. Cette option est cependant réservée aux propriétaires réalisant moins de 72 000 euros de recettes locatives charges comprises par an. Ces régimes forfaitaires présentent des avantages de simplification administrative ainsi que de la rentabilité pour les bailleurs avec peu de charges.

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Les investisseurs soumis au régime réel

Le régime réel d’imposition vous permet de déduire la majorité des charges engagées relativement au logement (meublé ou vide) mis en location. Celui-ci s’applique automatiquement pour des revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros hors charges par an. Noter que cela concerne essentiellement les locations vides.

Dans le cas d’une location meublée, ce régime est appliqué pour des recettes locatives supérieures à 72 000 € charges comprises. Selon le Bulletin officiel des finances publiques, les propriétaires peuvent déduire de leur revenu foncier les intérêts d’emprunt contractés pour :

  • la conservation ;
  • l’acquisition ;
  • la (re)construction ;
  • l’agrandissement ;
  • la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location, etc.

Par ailleurs, certains frais liés à l’emprunt peuvent également être déduits. C’est le cas notamment des frais de constitution du dossier, des frais de garantie, des sommes versées à un organisme de cautionnement, etc.

Il faut toutefois préciser que le régime réel peut être choisi à la discrétion de chaque propriétaire ne dépassant pas les seuils évoqués. Celui-ci doit cependant estimer que la déduction de charges effectivement engagées lui permet de réduire sa base imposable de façon plus importante qu’avec l’abattement automatiquement prévu dans le régime forfaitaire.