Le calcul de la TVA sur marge concentre l’essentiel du risque fiscal d’une opération de marchand de biens. Une erreur sur la base taxable, et c’est toute la rentabilité qui bascule. Nous détaillons ici la mécanique de calcul, appliquée à un cas concret, en intégrant les points techniques que la plupart des guides survolent.
Coefficient de TVA dans la marge : extraction et non addition
La marge du marchand de biens est un montant toutes taxes comprises par nature. La TVA ne s’ajoute pas à la marge, elle s’en extrait. C’est le point de départ, et c’est celui qui génère le plus d’erreurs en pratique.
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Prenons un exemple. Un marchand achète un immeuble ancien pour 200 000 euros auprès d’un particulier (donc sans TVA facturée). Après travaux, il revend le bien 300 000 euros. La marge brute est de 100 000 euros.
Le réflexe courant consiste à appliquer 20 % sur cette marge, soit 20 000 euros de TVA. C’est faux. La marge de 100 000 euros inclut déjà la TVA. Le calcul correct utilise le coefficient d’extraction :
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TVA = 100 000 x 20 / 120 = 16 666,67 euros. La différence de plus de 3 300 euros avec un calcul additif n’a rien d’anecdotique sur des opérations à faible marge.
Assiette de la marge : quelles dépenses viennent en déduction du prix de revente
La marge taxable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Le prix d’achat s’entend du montant effectivement payé au vendeur, majoré des charges sur prix au sens de l’article 267 du CGI.
Ce qui entre dans le prix d’achat
- Le prix stipulé dans l’acte authentique d’acquisition, y compris les droits de mutation réduits (publicité foncière) acquittés lors de l’achat
- Les frais d’acquisition directement liés à l’acte (honoraires de notaire sur l’acquisition, commissions d’intermédiaire facturées lors de l’achat)
- Les indemnités d’éviction versées aux occupants si elles conditionnent la libération du bien avant revente
Ce qui n’entre pas dans le calcul de la marge
Les travaux de rénovation ne viennent pas en déduction de la marge taxable. C’est le piège classique. Le marchand qui a investi 80 000 euros de travaux entre l’achat et la revente ne peut pas les soustraire du prix de vente pour réduire sa base de TVA sur marge.
Dans notre exemple, même avec 80 000 euros de travaux, la marge reste calculée sur la base 300 000 moins 200 000, soit 100 000 euros. Les travaux impactent la rentabilité économique du projet, pas l’assiette de la TVA sur marge.
En revanche, si ces travaux ont été facturés avec TVA, la TVA sur les travaux est déductible séparément via le mécanisme classique de droit à déduction. Ce sont deux circuits fiscaux distincts qu’il ne faut pas confondre.
TVA sur marge ou TVA sur prix total : le critère de déclenchement
Le régime de la TVA sur marge n’est pas un choix libre. Il s’applique lorsque le bien a été acquis auprès d’un vendeur non assujetti (particulier, collectivité) ou auprès d’un assujetti qui n’a pas facturé de TVA sur la vente. Si l’acquisition initiale a supporté une TVA sur le prix total, le marchand revend lui aussi sous le régime du prix total.
Le tableau suivant synthétise les cas les plus courants :
| Origine du bien | Régime applicable à la revente |
| Achat à un particulier (immeuble de plus de 5 ans) | TVA sur marge |
| Achat à un assujetti, vente exonérée de TVA | TVA sur marge |
| Achat d’un immeuble neuf (moins de 5 ans) avec TVA sur prix total | TVA sur prix total à la revente |
| Construction neuve par le marchand lui-même | TVA sur prix total |
Un point souvent négligé : l’achat d’un terrain à bâtir à un particulier suivi d’une revente en l’état relève aussi de la TVA sur marge, même si le terrain est destiné à la construction.
Déduction anticipée de la TVA d’acquisition sur immeuble ancien loué
Depuis la réponse ministérielle du 27 juin 2023, un marchand de biens qui achète un immeuble ancien grevé de TVA peut déduire cette TVA avant la revente, à condition que le bien soit inscrit en stock et loué avec TVA pendant plus d’un an.
Avant cet assouplissement, la jurisprudence du Conseil d’État (décision SNC Lips du 27 novembre 2020) imposait d’attendre la revente soumise à TVA pour exercer le droit à déduction. Nous observons que cette évolution modifie sensiblement la trésorerie des opérations longues : le coût de portage de la TVA d’acquisition diminue d’autant, ce qui améliore la marge nette réelle sur les projets structurés avec une phase locative intermédiaire.
Ce mécanisme reste mal connu. Il suppose toutefois que la location soit soumise à TVA de plein droit ou sur option, ce qui exclut les locations nues à usage d’habitation.
Marge négative et TVA : ce qui se passe quand l’opération est déficitaire
Lorsque le prix de revente est inférieur au prix d’achat, la marge est négative. Dans ce cas, aucune TVA sur marge n’est due. Le marchand ne facture pas de TVA à l’acquéreur au titre de la marge.
Attention : une marge négative ne génère pas pour autant un crédit de TVA imputable au titre de la marge. Le déficit reste une perte commerciale. Seule la TVA déductible sur les travaux ou les frais engagés dans l’opération peut, le cas échéant, constituer un crédit de TVA récupérable selon les règles de droit commun.
L’opération de marchand de biens soumise à la TVA sur marge se joue sur la rigueur du calcul d’assiette et sur la qualification correcte du régime applicable. Les travaux n’entrent pas dans la marge, la TVA s’extrait au lieu de s’ajouter, et la déduction anticipée via la location taxable reste un levier de trésorerie sous-exploité. Sur chaque dossier, nous recommandons de figer ces paramètres dès l’étude de faisabilité, avant même la signature du compromis.
