L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les règles qu’un bailleur doit respecter pour donner congé à son locataire dans le cadre d’un bail d’habitation non meublé. Trois motifs limitatifs, un formalisme strict, des délais précis : chaque manquement expose le propriétaire à la nullité du congé. Comprendre ce texte dans le détail évite des mois de procédure.
Congé pour vente, reprise ou motif légitime : les trois fondements de l’article 15
La loi du 6 juillet 1989 article 15 n’autorise le bailleur à donner congé qu’en invoquant l’un de ces trois motifs. Aucun autre fondement n’est recevable.
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- Le congé pour vente signifie que le propriétaire souhaite vendre le logement libre de tout occupant. Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption : le congé vaut offre de vente, avec indication du prix et des conditions.
- Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour y habiter lui-même, ou pour y loger un membre de sa famille proche (ascendant, descendant, conjoint, partenaire de PACS).
- Le congé pour motif légitime et sérieux recouvre des situations comme la répétition de paiements tardifs ou irréguliers des loyers, ou l’inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles.
Le motif doit figurer dans la lettre de congé. Un congé sans motif, ou avec un motif vague, est nul.
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Délai de préavis et formalisme du congé bailleur
Le bailleur doit notifier le congé au locataire avec un préavis de six mois avant l’échéance du bail. Pour une location meublée, ce délai est réduit à trois mois. La date à retenir est celle de la réception par le locataire, pas celle de l’envoi.
Le congé peut être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La lettre recommandée reste le mode le plus courant, mais attention : si le locataire ne retire pas le courrier, le congé n’a pas été valablement délivré. L’acte d’huissier offre une sécurité supérieure sur ce point.
Mentions obligatoires dans la lettre de congé
La lettre doit contenir le motif du congé, et reproduire les dispositions de l’article 15 relatives au droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente. Elle doit également mentionner le prix et les conditions de la vente dans ce cas précis.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, une notice d’information relative aux droits du locataire doit être jointe au congé. L’absence de cette notice constitue un motif de nullité. La loi MACRON du 6 août 2015 a complété ces exigences pour les congés délivrés à compter du 8 août 2015.
Congé pour vente : le droit de préemption du locataire en pratique
Lorsqu’un propriétaire donne congé pour vente, le locataire dispose d’un droit de préemption sur le logement. Concrètement, le congé vaut offre de vente au locataire aux prix et conditions indiqués.
Le locataire a les deux premiers mois du préavis pour accepter ou refuser. S’il accepte, il dispose d’un délai supplémentaire pour réaliser la vente, notamment s’il recourt à un prêt.
Obligation de cohérence sur le prix après congé
La Cour de cassation a rappelé (3e chambre civile, 8 septembre 2022) que le congé pour vente est nul si le bailleur modifie ensuite de manière significative le prix ou les conditions au profit d’un tiers sans avoir fait une nouvelle offre au locataire. Baisser le prix de vente après le refus du locataire, sans le recontacter, constitue une fraude à son droit de préemption.
Ce point est régulièrement sous-estimé par les bailleurs. Toute modification du prix après le congé oblige à une nouvelle offre au locataire.
Congé pour reprise : vérification de l’occupation effective
Le congé pour reprise suppose que le bénéficiaire désigné occupe réellement le logement après le départ du locataire. Plusieurs cours d’appel ont annulé des congés lorsqu’il a été prouvé que le logement est resté vacant, a été reloué à un tiers, ou a été mis en vente dans les mois suivant la reprise.
Le locataire évincé peut agir en justice pour obtenir des dommages-intérêts si la reprise s’avère fictive. Ce contrôle a posteriori s’est durci ces dernières années, les juridictions exigeant des preuves concrètes d’occupation effective.
Protection renforcée des locataires âgés ou à faibles ressources
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une protection spécifique pour les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond. Le bailleur ne peut leur donner congé que s’il propose un relogement correspondant à leurs besoins dans le même secteur géographique. Cette obligation ne s’applique toutefois pas si le bailleur lui-même remplit ces conditions d’âge et de ressources.
Erreurs fréquentes qui entraînent la nullité du congé
Un congé mal rédigé ou mal délivré est un congé nul, ce qui prolonge automatiquement le bail aux mêmes conditions. Les pièges les plus courants méritent d’être listés.
- Envoyer le congé en lettre simple ou par email, sans preuve de réception valable.
- Omettre la notice d’information obligatoire depuis la loi ALUR.
- Ne pas indiquer le prix de vente dans un congé pour vente, ou indiquer un prix manifestement surévalué dans le but de dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption.
- Délivrer le congé après l’expiration du délai de préavis, ce qui reporte la fin du bail au terme suivant.
- Invoquer un motif de reprise sans désigner précisément le bénéficiaire et son lien de parenté avec le bailleur.
Chaque irrégularité formelle constitue un risque autonome de nullité. Le locataire peut contester le congé devant le tribunal judiciaire, y compris après l’échéance du bail.
La rigueur du formalisme imposé par l’article 15 protège autant le locataire que le bailleur. Un propriétaire qui respecte chaque étape, du choix du motif à la rédaction de la lettre, sécurise son opération et évite un contentieux souvent long. Le recours à un acte d’huissier, bien que plus coûteux qu’une lettre recommandée, reste la méthode la plus fiable pour prouver la réception du congé.
