Un chiffre, un acronyme, une règle qui résiste au temps. Malgré les réformes, les baux commerciaux antérieurs à septembre 2014 restent arrimés à l’indice du coût de la construction (ICC) pour réviser leur loyer. Ce vestige réglementaire persiste, tandis que les nouveaux contrats, eux, doivent composer avec d’autres indices, imposés par la loi.
Les propriétaires et les locataires se heurtent à un véritable patchwork réglementaire, où chaque bail obéit à ses propres codes d’indexation, dictés par la date de signature ou la nature des locaux. Ce chevauchement d’indices officiels, chacun construit sur des bases de calcul différentes, modifie concrètement le rythme d’évolution des loyers et pèse dans chaque négociation.
Comprendre les indices immobiliers : ICC, ILC, ILAT, IRL… à quoi servent-ils vraiment ?
En France, la révision des loyers ne doit rien au hasard : elle s’appuie sur des indices immobiliers publiés chaque trimestre par l’INSEE, toujours avec deux trimestres de décalage. Trois indices dominent le paysage : l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Chacun a sa cible, son mode de calcul, ses règles d’application.
L’ICC a longtemps servi de référence unique pour les baux commerciaux. Il ne mesure qu’une chose : l’évolution du prix de la construction neuve. Depuis la réforme de 2014 (loi Pinel), son usage se limite aux baux professionnels antérieurs ou à certaines clauses, mais il garde son empreinte dans le parc existant. L’ILC, lui, a été pensé pour les commerçants et artisans. Sa recette ? 75 % de l’indice des prix à la consommation (IPC) et 25 % d’ICC. Ce mélange vise à mieux coller à la réalité économique du commerce et de l’artisanat, tout en évitant les emballements liés au coût du bâtiment.
Pour les bureaux, entrepôts, professions libérales et activités tertiaires, c’est l’ILAT qui s’impose. Sa formule inclut une moitié d’IPC, un quart d’ICC et un quart de produit intérieur brut (PIB), pour mieux refléter la dynamique globale du secteur tertiaire. Chaque indice correspond donc à un segment bien défini.
Voici comment se répartissent, concrètement, les indices selon les profils d’activité :
- ILC : commerçants, artisans
- ILAT : professions libérales, bureaux, entrepôts
- ICC : baux professionnels anciens, clauses spécifiques
À chaque trimestre, ces indices sont publiés et servent à calculer la révision du loyer. Le principe reste constant : prendre le loyer actuel, le multiplier par le rapport entre le nouvel indice et celui d’il y a un an (même trimestre). L’indice à utiliser dépend directement du type d’activité exercée dans les lieux et du bail signé. Ce choix n’est jamais anodin.
ICC, ILC, ILAT : quelles différences concrètes et quel impact pour votre bail commercial ?
Opter pour un indice lors de la signature du bail commercial, ce n’est pas une formalité. Ce choix détermine la cadence de révision du loyer, son amplitude, son lien avec l’économie réelle. Depuis la loi Pinel, l’ILC reste la norme pour la grande majorité des baux commerciaux : commerces de détail, artisans, tous concernés. Avec sa formule à 75 % prix à la consommation, 25 % coût de la construction, il amortit les à-coups du secteur immobilier et colle davantage à la vie du commerce. Moins de surprises, moins de volatilité.
L’ILAT, lui, répond à d’autres besoins : professions libérales, bureaux, logistique. Sa composition s’ouvre à la croissance économique via le PIB, pour une évolution du loyer plus connectée à la réalité du tertiaire. L’ICC, désormais réservé aux anciens baux professionnels ou à quelques rares clauses d’échelle mobile, reste centré sur la construction. Son impact, parfois plus brutal, n’a plus sa place dans les nouveaux contrats commerciaux.
Pour visualiser clairement l’affectation de chaque indice, voici un tableau synthétique :
| Indice | Activités concernées | Révision du loyer |
|---|---|---|
| ILC | Commerçants, artisans | Obligatoire (baux commerciaux) |
| ILAT | Bureaux, professions libérales, entrepôts logistiques | Obligatoire (baux professionnels ou activités tertiaires) |
| ICC | Baux professionnels anciens, clauses d’échelle mobile | Encore utilisé dans certains cas spécifiques |
La méthode de calcul reste identique, quelle que soit la référence retenue : loyer actuel multiplié par le rapport du nouvel indice sur celui de l’an passé, même trimestre. Mais le choix de l’indice, lui, conditionne toute la trajectoire du loyer, diffère selon l’activité, le type de bail, le contexte. C’est un paramètre à négocier dès la première signature, car il façonnera chaque révision à venir. À chaque bail, son tempo.
