On achète un immeuble à 280 000 euros, on prévoit 60 000 euros de travaux, et au moment de signer chez le notaire, le prévisionnel explose parce qu’on n’a pas vérifié si le département avait voté la majoration des droits de mutation. Ce scénario se croise de plus en plus depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances 2025.
Les frais de notaire marchand de bien restent le premier levier de marge sur une opération d’achat-revente, à condition de maîtriser les mécanismes fiscaux qui les conditionnent.
Hausse des DMTO en 2026 : ce qui change pour le marchand de biens
Depuis la loi de finances 2025, plus de 80 départements ont relevé leur taux de droits de mutation à titre onéreux. Pour un acquéreur classique, le taux global peut désormais dépasser les 5 % du prix de vente. Le surcoût est direct et immédiat sur chaque transaction.
Pour un marchand de biens qui a pris l’engagement de revendre dans le délai légal, la situation est différente. L’article 1115 du CGI permet de substituer aux droits de mutation classiques une taxe de publicité foncière réduite de l’ordre de 0,715 %, plus les frais d’assiette. L’écart entre le régime plein et le régime marchand de biens dépasse cinq points de pourcentage sur le prix d’acquisition.
Attention : l’exonération de la majoration départementale prévue pour les primo-accédants achetant leur résidence principale ne bénéficie pas aux sociétés de marchand de biens. Même si le bien acheté est destiné à la revente à un occupant, le marchand de biens ne profite pas de ce dispositif protecteur. On reste donc sur le régime de l’article 1115 comme seul bouclier fiscal réel à l’achat.
Engagement de revendre ou engagement de construire : deux régimes, deux calculs de frais de notaire
Le choix entre l’engagement de revendre et l’engagement de construire conditionne le montant des droits à l’acquisition. On le tranche souvent trop tard, parfois au compromis, alors qu’il devrait figurer dans le prévisionnel dès l’étude de faisabilité.
Engagement de revendre (article 1115 CGI)
Le marchand de biens s’engage à revendre le bien dans un délai de cinq ans. En contrepartie, les droits de mutation sont remplacés par la taxe de publicité foncière réduite. Si le bien n’est pas revendu dans le délai, un rappel de droits tombe, majoré de pénalités. Ce rappel peut absorber une part significative de la marge prévue.
On intègre ce scénario dans le prévisionnel dès le départ. Si le marché local ralentit ou si les travaux prennent du retard, il faut avoir chiffré le coût d’un dépassement de délai.
Engagement de construire (article 1594-0 G A CGI)
Quand l’opération implique une construction neuve ou une restructuration lourde, l’engagement de construire dans un délai de quatre ans permet de bénéficier d’un droit fixe de 125 euros au lieu des droits proportionnels. L’économie est considérable sur les acquisitions à prix élevé.
Les conditions sont strictes. Le programme de construction doit être clairement défini, et le non-respect du délai entraîne les mêmes conséquences qu’un engagement de revendre non tenu : rappel de droits au taux plein.
- L’engagement de revendre convient aux opérations d’achat-revente rapide avec travaux de rénovation modérés, où le bien sera cédé en l’état amélioré.
- L’engagement de construire s’impose quand on restructure un immeuble (surélévation, division avec création de surface), car le droit fixe réduit drastiquement les frais à l’entrée.
- Les deux engagements ne se cumulent pas sur la même opération : on choisit l’un ou l’autre, et ce choix est irrévocable une fois acté dans l’acte authentique.
TVA sur marge et frais de notaire : l’articulation que beaucoup négligent
Quand un marchand de biens revend un bien ancien sans avoir récupéré la TVA à l’achat, la revente est soumise à la TVA sur la marge. Concrètement, la TVA s’applique uniquement sur la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition (travaux inclus, sous conditions). Ce régime a un impact direct sur les frais de notaire côté acquéreur final.
Si la vente est soumise à la TVA sur marge, l’acquéreur paie des droits de mutation sur le prix total, pas uniquement sur la marge. Le notaire calcule les DMTO sur l’intégralité du prix. On voit régulièrement des prévisionnels où le marchand présente un prix net vendeur attractif, mais où l’acheteur se retrouve avec des frais de notaire plus élevés que prévu parce que le régime de TVA n’a pas été anticipé dans la communication commerciale.
À l’inverse, si l’opération relève de la TVA sur le prix total (vente d’un immeuble neuf ou assimilé), les droits de mutation sont réduits au taux du neuf. Le régime de TVA choisi modifie le coût global pour l’acquéreur et, par ricochet, la capacité du marchand à positionner son prix de revente.
Frais fixes du notaire : le poste qui écrase la rentabilité des petites opérations
Sur une opération à 80 000 ou 100 000 euros, les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière représentent un pourcentage bien plus lourd que sur un immeuble à 400 000 euros. Les émoluments sont calculés selon un barème dégressif réglementé, mais les frais fixes (débours, formalités, CSI) ne baissent pas proportionnellement au prix.
Pour un marchand de biens qui multiplie les petites opérations (studios, places de parking, lots de copropriété), ces frais fixes grignotent la marge sur chaque transaction. On a intérêt à regrouper les acquisitions quand c’est possible, ou à négocier les honoraires libres du notaire sur les prestations hors barème.
- Les débours couvrent les frais avancés par le notaire pour les documents d’urbanisme, les états hypothécaires et les diagnostics complémentaires : ils varient selon la complexité du dossier.
- La contribution de sécurité immobilière (ancienne taxe de publicité foncière de conservation) est fixée à un taux proportionnel qui s’ajoute aux autres lignes.
- Les honoraires de négociation ou de conseil, quand le notaire intervient au-delà de la rédaction d’acte, sont librement fixés et constituent le seul poste réellement négociable.
Prévisionnel d’opération : intégrer les frais de notaire sans se tromper
On constate que beaucoup de marchands de biens débutants appliquent un forfait de 2 à 3 % pour estimer leurs frais de notaire. Ce raccourci fonctionnait quand les DMTO étaient stables. Avec la majoration départementale et les variations de régime TVA, un forfait unique ne suffit plus à sécuriser un prévisionnel.
La bonne pratique consiste à demander au notaire une simulation ligne par ligne avant la signature du compromis. Cette simulation intègre le régime fiscal applicable (engagement de revendre ou de construire), le taux départemental en vigueur, les émoluments selon le barème et les débours estimés. On obtient un chiffre précis, pas une fourchette.
L’autre point à ne pas négliger : le scénario de rappel de droits. Si le bien n’est pas revendu ou construit dans le délai, le complément de droits à régler peut représenter plusieurs points de pourcentage du prix d’acquisition. Intégrer ce risque dans le prévisionnel protège la marge en cas de retournement du marché.
