15 000 euros. Une somme qui, depuis plus de vingt ans, trace une frontière nette entre simplicité fiscale et paperasse pour les propriétaires bailleurs. Le plafond du régime micro-foncier en France n’a pas bougé d’un iota, tandis que le marché locatif, lui, s’est transformé à coups d’inflation et de nouvelles règles. Pourtant, un amendement glissé dans le projet de loi de finances 2025 propose de faire enfin grimper ce seuil à 20 000 euros, potentiellement dès 2026, à condition, bien sûr, que le Parlement valide l’idée. Un changement de cap qui pourrait offrir un vrai bol d’air à des milliers de particuliers, jusqu’ici privés du régime simplifié.
Le régime micro-foncier : principes, fonctionnement et nouveautés attendues
Le micro-foncier s’adresse aux particuliers qui encaissent des revenus fonciers provenant de locations de biens immobiliers nus. Ce dispositif s’applique de manière automatique dès lors que la totalité des loyers bruts perçus sur une année ne dépasse pas 15 000 euros. L’administration fiscale propose alors un mode de déclaration simplifié : aucune charge à détailler, ni justificatif à fournir. Un abattement forfaitaire de 30 % vient directement s’appliquer sur la somme déclarée, censé couvrir la totalité des frais et dépenses liés au bien.
Le micro-foncier régime ne se limite pas à la facilité administrative. Son principal atout, c’est la rapidité : quelques cases à remplir sur le formulaire 2042, et l’affaire est faite. Pour ceux dont les charges dépassent l’abattement, il reste possible d’opter pour le régime réel, mais cela engage le propriétaire pour au moins trois ans. Les investisseurs modestes ou ceux qui débutent dans la location apprécient ce dispositif, qui évite de s’enliser dans la complexité fiscale.
L’idée d’un relèvement du plafond à 20 000 euros pour 2026 circule donc dans les couloirs du Parlement. Ce projet vise à adapter le régime à l’évolution des loyers et au contexte économique, tout en conservant le principe de l’abattement à 30 %. Pour l’instant, rien ne change sur ce point précis.
Pour clarifier la portée et les limites du micro-foncier, voici les principales règles à retenir :
- Le dispositif concerne uniquement les revenus issus de la location nue, sans prestation de service.
- Les mécanismes fiscaux particuliers (Pinel, Malraux, monuments historiques, etc.) restent exclus du micro-foncier.
- Choisir le régime réel engage le propriétaire pour trois ans au minimum.
Le micro-foncier reste ainsi particulièrement adapté aux patrimoines modestes et à ceux qui privilégient la simplicité. Avant de se décider, de nombreux propriétaires comparent toutefois les deux régimes, histoire de vérifier lequel permet de sortir gagnant en fonction de leurs charges réelles et de leur stratégie patrimoniale.
Quels revenus et situations ouvrent droit au micro-foncier en 2025 et 2026 ?
Le régime micro-foncier cible les particuliers qui perçoivent des revenus fonciers issus d’une location nue. Seul le revenu brut foncier est pris en compte, c’est-à-dire la somme de tous les loyers encaissés sur l’année civile, hors charges récupérables. Pour rester dans les clous en 2025 et 2026, il ne faut pas dépasser 15 000 euros de revenus locatifs bruts. Le seuil de 20 000 euros, évoqué dans les débats parlementaires, ne sera effectif qu’après adoption définitive et au plus tôt en 2026.
Certains critères conditionnent l’accès au micro-foncier. Les biens concernés doivent appartenir à la catégorie des revenus fonciers : location nue, sans prestation de service. Si le bien est loué meublé, c’est le micro-BIC qui s’applique, et non le micro-foncier. Par ailleurs, les investissements avec des avantages fiscaux spécifiques (Pinel, Malraux, monuments historiques) ne sont pas pris en compte. Même chose pour les bailleurs ayant choisi le régime réel ou générant un déficit foncier.
Situations typiques d’éligibilité
Voici quelques cas où le micro-foncier s’applique :
- Propriétaire d’un appartement ou d’une maison louée nue, directement ou par le biais d’une SCI à l’IR
- Revenus fonciers bruts annuels en dessous de 15 000 euros (seuil susceptible de monter prochainement)
- Aucune option pour le régime réel durant la période concernée
Ce régime vise donc surtout les investisseurs possédant un nombre restreint de logements à louer et qui recherchent une déclaration sans complexité. Tous les revenus bruts fonciers doivent provenir de locations nues, sans cumul avec des dispositifs de défiscalisation ni de location meublée. En cas de doute sur votre situation, notamment si vous détenez des parts de SCI, êtes en indivision ou changez de régime en cours d’année, mieux vaut demander l’avis d’un professionnel ou examiner avec précision votre dossier.
Calcul du plafond : comment déterminer le montant maximum éligible au micro-foncier ?
Pour profiter du régime micro-foncier, il suffit de surveiller son revenu brut foncier. Ce montant total correspond à l’ensemble des loyers encaissés sur toutes les locations nues, avant soustraction des charges. Le plafond, actuellement fixé à 15 000 euros par an pour l’ensemble du foyer fiscal, ne doit pas être dépassé. Si ce seuil est franchi, le régime réel s’impose d’office, avec ses calculs détaillés et ses contraintes déclaratives.
Pour calculer ce plafond, il faut additionner tous les loyers bruts perçus pendant l’année civile, sans intégrer les provisions pour charges, dépôts de garantie ou remboursements de travaux. Seuls les loyers effectivement encaissés comptent. Si le bien est détenu via une SCI à l’IR, chaque associé doit déclarer sa part de revenus bruts fonciers, qui s’ajoute au plafond global du foyer.
À vérifier pour rester dans les clous
Quelques points de contrôle permettent de respecter le plafond :
- Inclure tous les loyers bruts issus des locations nues, sans compter les charges récupérables.
- Omettre les intérêts d’emprunt, travaux ou assurances : ces frais ne se déduisent qu’avec le régime réel.
- Le plafond s’apprécie sur l’ensemble du foyer fiscal et non par logement individuel.
En cas de dépassement du seuil, le passage au régime réel est automatique. Ce dernier autorise la déduction des frais réels (travaux, intérêts d’emprunt, assurances…), mais demande une gestion plus pointue. Pour ceux qui approchent la limite, mieux vaut suivre de près chaque encaissement de loyer, surtout lors de changements de locataire ou de versements exceptionnels.
Déclarer ses revenus locatifs : étapes pratiques et conseils pour éviter les erreurs
Première étape : téléchargez le formulaire 2042 depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Ce document constitue la base pour toute déclaration de revenus fonciers sous le régime micro. Repérez la case 4BE : c’est à cet endroit précis que vous indiquez le montant total des loyers bruts perçus, sans aucune déduction préalable. L’administration applique ensuite automatiquement l’abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir l’ensemble des dépenses liées à votre bien.
Il ne faut pas confondre location nue et location meublée. Le micro-foncier s’applique uniquement aux baux nus, le micro-BIC étant réservé aux meublés. Avant de déclarer, vérifiez la nature de chaque bail et n’additionnez pas des revenus de différentes catégories. Si vous détenez des parts de SCPI ou percevez vos revenus via une société de personnes, reportez-vous aux instructions spécifiques indiquées sur la déclaration.
Points de vigilance pour la déclaration
Prenez le temps de contrôler ces éléments :
- Vérifiez que les montants inscrits en case 4BE correspondent bien aux loyers encaissés sur l’année civile.
- Ne saisissez pas de charges, l’abattement forfaitaire étant déjà appliqué par le fisc.
- Si vous dépassez le seuil du micro-foncier, basculez sur le formulaire 2044 et optez pour le régime réel.
Une déclaration revenus fonciers bien faite demande méthode et rigueur. La moindre erreur peut entraîner un contrôle ou une requalification, avec à la clé des rappels d’impôts et des pénalités. Pensez à conserver tous vos justificatifs (quittances, baux, attestations d’assurance) au cas où l’administration en ferait la demande.
Demain, le plafond du micro-foncier sera peut-être relevé, ouvrant la voie à de nouveaux arbitrages pour les bailleurs. Mais une chose reste sûre : la simplicité fiscale n’a jamais autant compté dans un marché locatif sous tension. Le micro-foncier, avec ses seuils et ses règles, trace encore la ligne entre tranquillité et complexité. À chaque propriétaire de choisir de quel côté il veut se tenir.
