Les dispositifs de défiscalisation immobilière permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un bien immobilier neuf ou ancien à rénover. Le dispositif Pinel, très populaire, offre jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur le montant investi, mais implique de respecter certaines conditions, notamment en termes de durée de location. Le dispositif Malraux permet quant à lui de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les travaux de restauration d’un bien immobilier classé ou inscrit au patrimoine historique. Il est toutefois réservé à des biens situés dans des zones définies. Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur l’acquisition d’un bien immobilier meublé destiné à la location touristique. Il est toutefois soumis à des plafonds de loyer et de ressources des locataires.
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Défiscalisation immobilière : principe et fonctionnement
Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont des outils financiers mis en place par l’État pour encourager l’investissement dans le secteur immobilier. Ils permettent aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de la réalisation d’un investissement locatif.
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Le dispositif Pinel, qui a succédé au dispositif Duflot en 2014, est sans aucun doute le plus populaire des dispositifs actuels. Il offre aux investisseurs une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % du montant investi dans un bien neuf et destiné à la location pendant une durée minimale de six ans. Le taux de réduction dépendra notamment de la durée de location choisie : plus elle sera longue, plus la réduction sera importante.
Il faut garder à l’esprit que ce type d’investissement présente aussi certains risques pour les particuliers ayant choisi cette option fiscale. Effectivement, même si le marché locatif se porte plutôt bien aujourd’hui (encore qu’il soit très variable selon les régions), tout retard ou tout non-paiement pendant cette période peut peser sur leur budget personnel.
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Pour faire face à ces risques potentiels et étendre leurs options fiscales dans le domaine immobilier, certains contribuables peuvent opter pour un autre système incitatif appelé Malraux. Ce dernier fonctionne différemment puisqu’il s’appuie sur un principe complètement différent : celui du patrimoine historique national. L’avantage fiscal offert par ce système vise davantage à aider les citoyens français à acquérir des biens culturels exceptionnels comme des châteaux, manoirs ou autres monuments historiques.
Le dispositif Malraux permet aux propriétaires d’un bien immobilier classé ou inscrit au patrimoine national de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration engagés dans l’immeuble. Cette réduction fiscale peut atteindre jusqu’à 30 % du coût total des travaux ! Attention toutefois, car ce type de dispositif nécessite une attention particulière quant à la qualité des installations et la rigueur administrative nécessaire pour que les travaux soient pris en compte par l’administration fiscale. Le plafond maximum autorisé dans le cadre de cet avantage fiscal est aussi limité (100 000 euros).
Certains contribuables peuvent opter pour un autre système incitatif qui consiste à investir dans un logement meublé destiné à la location touristique. Ce dernier est appelé Censi-Bouvard et offre une déduction fiscale pouvant atteindre 11 % du prix hors taxes du logement. Il s’appuie notamment sur une forte demande liée au tourisme impactant surtout les villes importantes comme Paris, Lyon et Marseille.
Il faut être vigilant car ce genre de location peut sembler facilement rentable mais présente souvent plus de risques que la simple location longue durée : loyers impayés et charges courantes élevées sont ainsi régulièrement relevés par les investisseurs ayant choisi cette solution.
Le choix entre ces différents dispositifs ne sera pas anodin : chacun aura ses propres avantages/risques qu’il faudra analyser avant toute chose afin d’évaluer leur pertinence selon vos objectifs personnels.
Pinel : investir dans l’immobilier pour réduire ses impôts
En ce qui concerne le dispositif Pinel, il offre de nombreux avantages pour les investisseurs. Effectivement, en plus de la réduction d’impôt sur le revenu, ils peuvent bénéficier d’un rendement locatif intéressant grâce à l’investissement dans un bien immobilier neuf et donc éligible aux dernières normes environnementales. La durée minimale de location est relativement courte par rapport à certains autres dispositifs (6 ou 9 ans). Cela permet une certaine flexibilité, notamment si les circonstances personnelles des investisseurs venaient à changer.
Il faut aussi souligner quelques inconvénients majeurs au dispositif Pinel. Le coût initial élevé lié à l’achat d’un bien immobilier neuf peut être difficilement supportable pour certains particuliers/entreprises. De même, les frais associés tels que les frais notariés et autres charges afférentes peuvent vite s’avérer conséquents.
Le choix du lieu où investir doit être fait avec soin car cela impactera directement la rentabilité future de l’opération immobilière. Les prix varient fortement selon les régions : ainsi, au sein même de Paris, on peut trouver des différences significatives entre arrondissements ! Bien choisir sa localisation prendra donc tout son sens ici.
Comme toujours lorsque nous parlons d’immobilier : ‘La qualité première consiste non pas tant à faire des profits mais plutôt à éviter toutes perturbations imprudentes’. Ce dicton pourrait très bien se décliner pour les dispositifs de défiscalisation immobilière : la qualité première doit être l’analyse minutieuse des avantages et inconvénients propres à chaque dispositif afin d’optimiser au mieux ses investissements.
Malraux : investissement dans le patrimoine historique
Passons maintenant au dispositif Malraux, un outil de défiscalisation qui peut s’avérer très intéressant pour les investisseurs immobiliers. En effet, il permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés sur un bien immobilier ancien situé dans une zone protégée (secteur sauvegardé ou zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). Le but étant d’encourager la restauration et la préservation du patrimoine historique français.
Le dispositif Malraux offre aussi l’avantage de pouvoir être cumulable avec le Censi-Bouvard, ce qui permet à l’investisseur d’allier avantage fiscal et rendement locatif garanti grâce à la location meublée.
Vous devez souligner quelques inconvénients liés au dispositif Malraux. Le fait que seuls les travaux éligibles soient pris en compte pour bénéficier de la réduction fiscale. Cela signifie qu’il faut prévoir un budget conséquent pour ces travaux : entre 22 % et 30 % du prix total de l’acquisition ! Ces travaux doivent aussi respecter des normes strictes imposées par les architectes des bâtiments de France (ABF), ce qui nécessite souvent une expertise particulière.
L’autre inconvénient majeur est que le public visé par le dispositif Malraux est relativement restreint car il concerne exclusivement les biens situés dans les zones sauvegardées et protégées. Il n’est donc pas adapté pour des investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier.
Le dispositif Malraux peut s’avérer très avantageux pour les investisseurs souhaitant préserver et valoriser le patrimoine historique français tout en bénéficiant d’une réduction fiscale intéressante. Vous devez bien étudier la faisabilité du projet avant de vous lancer : travaux éligibles coûteux et réglementation stricte imposée par les ABF limitent un peu son accessibilité.
Censi-Bouvard : une opportunité pour les investisseurs en résidence services
Passons maintenant à l’un des dispositifs les plus populaires pour la défiscalisation immobilière : le dispositif Censi-Bouvard. Il s’agit d’un outil de défiscalisation qui permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 11% du prix du bien immobilier, dans la limite de 300 000 euros. Ce dispositif est réservé aux investisseurs en immobilier locatif meublé non professionnel (LMNP), c’est-à-dire ceux qui louent un logement meublé sans être inscrits au registre du commerce et des sociétés.
Le principal avantage du Censi-Bouvard est sa simplicité d’utilisation. Contrairement au Pinel ou au Malraux, il ne nécessite pas de travaux, seulement l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence services éligible.
Cela signifie que le propriétaire bénéficiera aussi des avantages liés à la location meublée : durée de bail flexible, loyers souvent supérieurs à ceux générés par une location nue et garantie locative grâce à la gestion assurée par un exploitant professionnel.
Comme tout dispositif fiscal, le Censi-Bouvard a aussi ses inconvénients. Cette réduction fiscale n’est valable que pendant 9 ans et peut donc sembler limitée comparativement aux autres outils proposés sur le marché.
Les opportunités d’investissement sont souvent concentrées sur des secteurs géographiques restreints et il faut bien étudier les avantages et inconvénients propres à chaque résidence services éligible avant de s’engager dans un investissement.
Il faut noter que le Censi-Bouvard n’est pas compatible avec la plupart des autres dispositifs fiscaux. Il ne peut pas être cumulé avec le Pinel, par exemple. Les investisseurs doivent donc choisir leur outil fiscal en fonction de leur situation personnelle et de leurs objectifs patrimoniaux.
Malgré ces quelques inconvénients mineurs, le dispositif Censi-Bouvard reste une option intéressante pour les investisseurs cherchant à bénéficier d’une réduction fiscale tout en se constituant un patrimoine immobilier locatif meublé pérenne.